El pasado 8 de Mayo de 2012 se publicó la Gaceta Oficial No. 27029-C, mediante la cual se promulga la Ley 28 de 8 de Mayo de 2012, que modifica la Ley 3 de 1985, que crea un Régimen de intereses preferenciales en ciertos préstamos hipotecarios.
Como esperaba el mercado de Bienes inmueble la modificación aumenta la cobertura hasta propiedades con un valor de B/. 120,000.00
| Valor Registrado del Préstamo | Tramo Preferencial |
|---|---|
| Hasta B/. 35,000.00 | Igual a la Tasa de Referencia |
| B/.35,000.01 – B/.65,000.00 | 4% |
| B/. 65,000.01 – B/.120,000.00 | 2% |
En esencia el régimen de intereses preferenciales se crea con tres objetivos primordiales, incentivar la industria de la construcción, facilitar el acceso al crédito hipotecario y reducir el defícit habitacional.
Por definición la Tasa de Referencia nace de las tasas aplicadas a Préstamos Hipotecarios no amparados por esta ley, sobre un tabla de amortización no menor de 15 años, en el mercado local.
El tramo preferencial se refiere al máximo crédito fiscal a que tiene derecho una entidad financiera por otorgar un préstamo hipotecario a un tasa efectiva inferior a la Tasa de Referencia establecida para el mercado de hipotecas con garantía en un bien inmueble.
Supongamos las siguientes condiciones: Para el segmento B/. 35,000.01 – B/. 65,000.00 con tramo preferencial máximo de 4%, un cliente califica para un préstamo hipotecario con intereses preferenciales con un Precio de Compra de 45,000.00, que la Tasa de Referencia es de 9%. Si acuerdan la operación a una tasa efectiva de hasta 5%, la entidad financiera tendrá derecho a un crédito fiscal de 4% sobre el saldo promedio de la hipoteca por el tiempo que determina esta Ley.
Tasa de Referencia = Tasa efectiva + Crédito Fiscal
Si acuerdan una tasa efectiva de 2%, el crédito fiscal seguirá siendo 4%, porque es el máximo que concede la ley para este tramo de valores. Si por el contrario, acuerdan una tasa de 6%, el crédito será 3% y así sucesivamente.
Esta discrecionalidad en la aplicación de la tasa efectiva es la que permite el acceso al crédito ya que a menor tasa efectiva mayores facilidades de pago. Como nada es gratis, el verdadero costo a pagar se refleja en el aumento de otra de las varibles financieras: El Tiempo de amortización de la operación.
Clic al siguiente enlace para descargar la ley actualizada: Ley 3 de 1985
